Kancelársky trh v krajinách strednej a východnej Európy
Kancelársky trh v krajinách strednej a východnej Európy vstúpil do roku 2026 vo fáze zásadnej transformácie. Podľa najnovšej správy Colliers „CEE-6 Office Market Insights„ čelí región kombinácii rekordne nízkej výstavby, obmedzenej ponuky moderných priestorov a rastúceho tlaku na zastarané budovy.
Objem nových kancelárskych priestorov klesol na historické minimum a aj v roku 2026 sa očakáva dodávka výrazne pod dlhodobým priemerom. Počet projektov vo výstavbe je najnižší za posledné roky, pričom developeri čoraz častejšie podmieňujú realizáciu projektov predprenájmami a uprednostňujú modely zmiešaného využitia. Výsledkom je selektívnejší trh, na ktorom rozhodujú kvalita, lokalita a udržateľnosť.
Stabilný dopyt sprevádza výrazný záujem o kvalitné priestory – nájomcovia sa presúvajú do moderných, prémiových priestorov. Priemerná neobsadenosť v regióne klesla na približne 10,5 %, pričom v najkvalitnejších budovách, najmä v centrách miest, je výrazne nižšia. Naopak, staršie budovy čelia rastúcim problémom s obsadenosťou.
Mení sa aj štruktúra dopytu. Tradične dominantné sektory, ako IT a outsourcing, dopĺňajú finančné a odborné služby. Rozširujú tak okruh nájomcov a zvyšujú dopyt po kvalitných kanceláriách, ktoré pomáhajú firmám prilákať talenty, podporujú spoluprácu a posilňujú ich značku.
Zároveň silnie tlak na modernizáciu starších budov. Kým niektoré prechádzajú komplexnou rekonštrukciou, iné sú čoraz častejšie predmetom konverzie na alternatívne využitie, napríklad bývanie alebo hotely. Do budúcna sa očakáva pokračujúci rast nájomného v prémiovom segmente a ďalšie sprísňovanie požiadaviek na udržateľnosť.
Kancelársky trh na Slovensku
Bratislava kopíruje regionálne trendy, pričom vstupuje do roku 2026 s obmedzenou novou ponukou. Výstavba je realizovaná prevažne na princípe „build-to-suit„, teda až po zabezpečení nájomcov, a v prvom štvrťroku 2026 nebola dokončená žiadna nová kancelárska budova.
Aktuálne sú vo výstavbe projekty Dunaj a Ganz House s plánovaným dokončením na konci roka 2026, pričom v najbližších rokoch pribudnú aj väčšie developerské projekty ako Chalupkova Offices či Nový Istropolis.
Celková kancelárska plocha v Bratislave dosahuje 1,75 mil. m² (22 % trieda A+, 38 % trieda A, 40 % trieda B). Rastie dopyt po kvalitnejších priestoroch, pričom moderné kancelárie sú dôležité pre nábor a udržanie talentov. Hybridný model práce sa ustálil a firmy hľadajú flexibilné, technologicky vybavené priestory s dôrazom na spoluprácu a komfort zamestnancov s dobrou občianskou vybavenosťou v okolí. Zároveň sa ESG kritériá stali štandardnou súčasťou rozhodovania. Aktuálne má Bratislava 691 000 m² certifikovaných kancelárskych priestorov, čo predstavuje 40 % celkovej zásoby. Ďalších asi 200 000 m² sa nachádza v procese certifikácie.
Dopyt zostáva stabilný, pričom významnú časť transakcií tvoria renegociácie existujúcich nájomných zmlúv. V prvom štvrťroku 2026 bolo zazmluvnených viac ako 50 000 m², pričom dominoval IT sektor a verejná správa. Najväčšou transakciou bol nový nájom v budove Westend Gate s rozlohou 9 426 m² (verejný sektor).
Miera neobsadenosti dosiahla 13,38 %, pričom výrazné rozdiely medzi triedami budov potvrdzujú preferenciu nájomcov pre najkvalitnejšie priestory. Trieda A+ vykazuje najnižšiu neobsadenosť, zatiaľ čo staršie budovy čelia väčšiemu tlaku a často nachádzajú uplatnenie najmä v segmente verejného sektora. Bratislavský trh tak potvrdzuje trend, že moderné a udržateľné kancelárie sa stávajú kľúčovým faktorom konkurencieschopnosti – nielen pre developerov, ale aj pre samotných nájomcov v boji o zamestnancov.
