Nárast dopytu v maloobchodnom sektore vrátane nákupných centier
V maloobchodnom sektore, najmä v segmentoch nákupných centier, bol zaznamenaný výrazný nárast dopytu. Na konci prvého polroka 2023 predstavoval tento sektor 35 % podiel na celkovej investičnej aktivite v regióne strednej a východnej Európy.
Prehľad investičnej aktivity v strednej a východnej Európe
/Bratislava, 22. augusta 2023/ Objem investícií za druhý štvrťrok a prvý polrok roku 2023 v celej strednej a východnej Európe dosiahol jedno z najnižších historických hodnôt. Poľsko si udržalo väčšinový podiel z celkových regionálnych objemov, pričom predstavovalo približne 42 %, no celková investičná aktivita bola pomalá. Nasledovala Česká republika so 34 % podielom a Slovensko s 9,5 %. Jediným trhom, ktorý zaznamenal medziročný rast, bolo Bulharsko, zatiaľ čo ostatné krajiny vykázali pokles objemov v rozmedzí 42 % až 87 %, ako uvádza najnovšia správa spoločnosti Colliers „Investičná scéna v 1. polroku 2023“.
Makroekonomické prostredie ovplyvňujúce investičný trh
Silviu Pop, riaditeľka prieskumu pre strednú a východnú Európu a Rumunsko, poskytla komplexný obraz ekonomického prostredia, ktoré ovplyvnilo nízku úroveň investícií v regióne: „Hospodársky rast v krajinách CEE-6[1] začiatkom roka 2023 výrazne oslabil. V prvom štvrťroku zaznamenali Česká republika, Maďarsko a Poľsko negatívny ročný rast HDP, zatiaľ čo Rumunsko a Bulharsko vykázali pozitívny rast ekonomiky nad 2 %. Slovensko dosiahlo mierny rast okolo 1 %. Očakávame, že slabá makroekonomická tendencia bude pokračovať i v ďalšom období, a to z dôvodu stále pretrvávajúcich výziev, ktoré ovplyvňujú regionálne ekonomiky.“
Vplyv úrokových sadzieb a inflácie na investičné prostredie
Vysoké úrokové sadzby v kombinácii so zvýšenými nákladovými rizikami a globálnou nejasnosťou vytvárajú značný tlak na investičný trh v regióne CEE. Inflácia zostáva významným problémom, hoci pokles spotrebiteľských cien v posledných mesiacoch bol ovplyvnený najmä volatilnými komponentmi ako sú ceny energií a sezónnych potravín. Čistá inflácia, ktorá vylučuje tieto premenlivé zložky, zatiaľ vykazuje tendenciu zmierňovania.
Aktuálne trendy v objeme investícií v regióne CEE
Kevin Turpin, regionálny riaditeľ pre kapitálové trhy v strednej a východnej Európe, komentoval situáciu takto: „Objem investícií za druhý štvrťrok a prvý polrok 2023 dosiahol len 2,02 miliárd eur, čo znamená medziročný pokles o približne 64 %. Tieto čísla sú v súlade s celosvetovými trendmi a odrážajú vysoké náklady na financovanie a neistotu na trhu. Napriek tomu predpokladáme, že do konca roka by sa objem mohol zvýšiť na úroveň minimálne 5 miliárd eur.“
V prípade Slovenska sa očakáva, že celkový objem transakcií zostane nad hranicou 500 miliónov eur, čo potvrdzuje stabilitu trhu.
Výzvy trhu a ich dopad na investičné rozhodnutia
Nedostatok aktuálnych údajov o transakciách predlžuje proces určovania trhových cien a bráni dynamickému oživeniu investičného trhu. Vývoj bude do značnej miery závisieť od zlepšenia inflačného a menového prostredia. Zatiaľ nie sú zaznamenané výrazné núdzové predaje, avšak faktory ako refinancovanie dlhov, splatnosť dlhopisov, dodržiavanie ESG štandardov a ďalšie špecifické otázky týkajúce sa jednotlivých sektorov či krajín môžu ovplyvniť strategické rozhodnutia investorov.
Prime yields a ich aktuálny vývoj
Stanovenie aktuálnej úrovne výnosov na trhu ostáva zložité kvôli nedostatku spoľahlivých dát. Analytici preto vychádzajú z trhového sentimentu a aktuálnych ekonomických ukazovateľov. Medzi najvýznamnejšie faktory ovplyvňujúce likviditu patria úrokové sadzby, splatnosť dlhopisov, ESG kritériá a štrukturálne zmeny v nájomníckych segmentoch.
„Celkové náklady na financovanie sa momentálne pohybujú v rozsahu 5,5–6,5 %, čo je dôsledkom vyšších úrokových sadzieb a nákladov na finančné nástroje ako napríklad úrokové swapy. Navyše, niektoré alternatívne investičné stratégie sa začínajú javiť ako atraktívnejšie voči nehnuteľnostiam, čo tlačí na znižovanie očakávaní kupujúcich v otázke cien,“ dopĺňa Turpin.
Investičné trendy podľa sektorov v strednej a východnej Európe
Investičná aktivita v kancelárskom sektore zaznamenala výrazný pokles, a to nielen v regióne CEE, ale aj globálne. V prvom polroku 2023 tvorili kancelárske nehnuteľnosti len 29,5 % z celkového investičného objemu v strednej a východnej Európe, podobne ako investície do priemyselných a skladových objektov. Maloobchodný sektor sa naopak vrátil na popredné miesto s 35 % podielom na investičnej aktivite, vrátane významnej transakcie obchodného centra v Pardubiciach v Českej republike, ktorá presiahla hodnotu 100 miliónov eur.
Na Slovensku bola väčšina investičnej aktivity sústredená práve do kancelárskych priestorov. V druhom štvrťroku 2023 došlo k dvom významným transakciám: slovenský developer J&T RealEstate predal kancelársku budovu Landererova 12 spoločnosti ZFP Investments a kancelársku budovu Pribinova 19 (súčasť Eurovea) spoločnosti IAD Investments.
Význam pôvodu kapitálu pri investičných tokoch v regióne
Domáci kapitál v krajinách CEE-6 bol v roku 2023 najaktívnejším investorom s pôsobivým 59 % podielom na celkovom objeme investícií. Český kapitál reprezentoval 40 % tohto podielu a takmer 17 % celkového regionálneho objemu bolo sústredených v dvoch maloobchodných transakciách. Ďalších 19 % pridali investori z ostatných krajín strednej a východnej Európy. Za nimi nasledovali investori z Európy (14 %), ázijsko-pacifického regiónu (7 %), USA (5,4 %) a krajín Blízkeho východu (5 %).
Perspektívy a prognózy pre trh v nasledujúcich mesiacoch
„Sme presvedčení o dlhodobom pozitívnom výhľade pre región strednej a východnej Európy. Geopolitické zmeny, kombinované so solídnym hospodárskym rastom, vytvárajú príležitosti pre investície. Krajiny regiónu si udržujú atraktívne rozdiely medzi mzdami a produktivitou v porovnaní so západným svetom, čo je silným pilierom ich konkurencieschopnosti. Potenciálne strednodobé výzvy vnímame ako príležitosti na strategické rozšírenie portfólií,“ uzatvára Silvia Pop.
[1] Krajiny CEE-6 zahŕňajú Českú republiku, Poľsko, Slovensko, Maďarsko, Rumunsko a Bulharsko.
